НДФЛ: при дарении родственнику коммерческой недвижимости возникает налог или нет

25 февраля 2025 Просмотров: 10642 Обновлено: 11 сентября 2026

Налоги и взносы

Ранее считалось, что при дарении коммерческой недвижимости между родственниками, которые используют её в бизнесе, возникает налог. Однако Определение Верховного Суда РФ от 17 апреля 2026 г. № 309-ЭС24-21782 изменило эту практику. Рассмотрим этот вопрос.

Вопрос: Мы с братом - оба ИП. Я, как ИП на УСН «Доходы» получил в дар от своего брата, также являющегося ИП, пять нежилых помещений, используемых в предпринимательской деятельности. Поскольку оба предпринимателя вели бизнес и передаваемое имущество использовалось для коммерческих целей, налоговая инспекция квалифицировала получение недвижимости как внереализационный доход, облагаемый налогом по УСН. Налоговый орган провел камеральную проверку и доначислил мне НДФЛ на основании полученного в подарок имущества, которое было использовано в предпринимательской деятельности. Имеет ли ИФНС на это основание?

Ответ:

Нет, не имеет. А буквально недавно мы отвечали иначе. Согласно новому определению ВС РФ, само по себе использование подаренного имущества в предпринимательской деятельности или наличие статуса ИП у сторон не является основанием для налогообложения. Освобождение от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) зависит исключительно от факта близкого родства.

Ранее налоговые органы и некоторые суды (например, в делах А42-3385/2020, А12-12653/2023) придерживались иной позиции, считая, что для применения льготы необходимо использование имущества в личных целях. Однако Верховный Суд в деле № А50-28917/2023 указал следующее:

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ не содержит ограничений, связывающих освобождение от налога с характером использования имущества (личное или предпринимательское), его функциональным назначением или статусом ИП;
Дарение между близкими родственниками по своей природе не имеет экономического (предпринимательского) характера, так как имущество остается внутри семейного круга;
Позиция налоговой нарушает принцип равенства налогообложения, так как одаряемый лишается права на налоговый вычет (расходов на приобретение у него нет), но должен платить налог дважды - сначала при получении, а затем с доходов от использования имущества.

На практике рекомендуем учитывать детали:

Кто даритель и кто одаряемый. Льгота действует, если это члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья/сёстры. Например, мать и дочь - да, а тётя и племянник - нет;
Дарение должно быть именно дарением, а не замаскированной продажей. То есть по договору имущество передаётся безвозмездно. ГК РФ определяет дарение именно как безвозмездную передачу имущества. Если фактически родственник получил деньги за объект, есть встречное обязательство или сделка имеет признаки притворной, то история уже другая;
Кому принадлежала недвижимость на момент сделки. Важно смотреть, кто указан собственником и кто сторона договора. Если, например, коммерческое помещение принадлежало ООО, а не родственнику-физлицу, это уже не обычная схема "родитель подарил ребёнку недвижимость";
Статус ИП сам по себе льготу не отменяет. Это как раз важная часть позиции ВС. Т.е. если дочь получила коммерческую недвижимость от матери, а затем использует её в предпринимательстве или сдаёт в аренду, это само по себе не превращает подарок в облагаемый НДФЛ доход;
Нужно отличать НДФЛ при получении от налогов после получения. НДФЛ с самого подарка может не быть, но после оформления объекта могут возникнуть обычные налоговые последствия: например, налог на имущество, а при сдаче объекта в аренду или иной предпринимательской деятельности налогообложение уже получаемого дохода;
Документы о родстве лучше иметь. Например, свидетельства о рождении (браке), из которых видно, что стороны действительно являются близкими родственниками. Это особенно важно, если ФНС будет проверять основание освобождения;
Дата и содержание договора имеют значение. Для недвижимости переход права собственности подлежит государственной регистрации; важно, чтобы документы действительно подтверждали безвозмездную передачу именно этого объекта.

Что это значит для налогоплательщиков:

Изменение практики. Теперь решающим фактором является не то, как используется недвижимость, а исключительно степень родства;
Риски для налоговой. Претензии ФНС по таким сделкам теперь могут быть оспорены в суде со ссылкой на определение ВС РФ;
Правовая определенность. Многолетние разъяснения Минфина, подтверждавшие эту позицию, теперь имеют решающее значение для защиты прав налогоплательщика.

Если вы получили коммерческую недвижимость в дар от близкого родственника (супруга, родителя, ребенка, брата, сестры и т.д.), вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, независимо от того, являетесь ли вы ИП и планируете ли использовать её в бизнесе.

Фирммейкер, август 2015 (следим за актуальностью)
Алина Марина
При использовании материала ссылка обязательна